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房屋質量缺陷損失價格構成

不可修復、永1久性房屋質量缺陷造成的直接經濟損失

在房屋存續期間，由于使用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復或修復不經濟所造成的經濟損失。主要包括：自營房屋的經濟收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場交易價值的減損等。

房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法

資本化法

  適用于收益年限減少的資本化法公式為：

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現率；

n——無質量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質量缺陷房屋剩余使用年限。

該方法適用于有收益且不可修復房屋質量缺陷損失的價格評估。

影響被征收房屋價值的因素包括哪些？

   （1）新舊程度：根據被征收房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度確定被征收房屋的新舊程度。

   （2）建筑面積及占地面積：根據證件記載確定被征收房屋的建筑面積及占地面積。

   （3）土地使用權：明確土地使用是屬于出讓、轉讓、劃撥還是租地等情況中的哪一種。

如何理解“附屬物價值”？

所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。

作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。

房屋安全鑒定中房屋查勘的順序

先承重構件后非承重構件

1、承重構件：主要了解房屋結構承重構件工作狀態及完損情況，判斷其是否存在失效狀態；

2、非承重結構：主要了解非承重構件的構造、連接、整體性、牢固性、完損等情況。

先表面后隱蔽

1、表面：主要通過結構構件的表面完損狀況進行查勘，當懷疑其內部存在缺陷時，應進行必要的深入檢測。

2、隱蔽：主要通過結構構件的有規律的表面現象，或上部結構帶有明顯的因下部結構損壞導致的問題特征時，應對存在問題的隱蔽部位進行檢查。